Calcolo plusvalenza immobiliare: abbattimenti e imposta

Plusvalenza immobiliare: imposta, abbattimenti e sovrattassa passo dopo passo

La plusvalenza di un immobile diverso dalla residenza principale è tassata al 19% di imposta sul reddito e al 17,2% di prelievi sociali, dopo abbattimenti per durata di detenzione che esentano l'imposta dopo 22 anni e i prelievi dopo 30 anni. Una sovrattassa dal 2 al 6% si aggiunge quando la plusvalenza imponibile supera 50.000 €.

Il metodo dello strumento

1. Prezzo di cessione corretto = prezzo di vendita − spese del venditore.
2. Prezzo di acquisto maggiorato = prezzo di acquisto + spese di acquisizione (forfait del 7,5% o importo reale) + lavori (forfait del 15% se la durata inserita supera 5 anni, o fatture).
3. Abbattimento IR: 6% all'anno dal 6º al 21º anno, 4% il 22º. Abbattimento PS: 1,65% all'anno dal 6º al 21º, 1,60% il 22º, 9% all'anno dal 23º al 30º.
4. Imposta = base IR × 19% + base PS × 17,2% + sovrattassa (dal 2 al 6% della base IR oltre 50.000 €, con l'attenuazione legale nei 10.000 € sopra ogni scaglione: 850 € per una base di 55.000 €).

Esempio predefinito

Acquisto 220.000 €, vendita 380.000 € con 3.000 € di spese, 9 anni di detenzione, forfait. Prezzo di acquisto maggiorato: 220.000 + 16.500 + 33.000 = 269.500 €. Plusvalenza lorda: 107.500 €. Dopo il 24% di abbattimento, la base IR è di 81.700 €, cioè 15.523 € di imposta; dopo il 6,6%, la base PS è di 100.405 €, cioè 17.270 €. Sovrattassa: 2% × 81.700 = 1.634 €. Totale: 34.427 €; netto del venditore: 342.573 €.

Limiti

• È gestita solo l'esenzione della residenza principale (né reimpiego, né reintegrazione degli ammortamenti LMNP).
• Stima; il notaio redige il calcolo ufficiale.

Fonti e date: articoli 150 U a 150 VH, 200 B e 1609 nonies G del CGI, scheda service-public F10864 (verificata il 15 aprile 2026); prelievi sociali del 17,2%, fuori dal campo dell'aumento della LFSS 2026 (verificato il 14/10/2026)

Domande frequenti

Dopo quanti anni la plusvalenza immobiliare è esente?

L'imposta sul reddito del 19% scompare dopo 22 anni di detenzione e i prelievi sociali del 17,2% dopo 30 anni. Tra i due termini restano dovuti solo i prelievi sociali, su una base ridotta del 9% per ogni anno oltre il 22º.

Si può applicare il forfait lavori del 15% senza fatture?

Sì, se l'immobile è detenuto da più di 5 anni: il prezzo di acquisto viene allora maggiorato del 15%, anche senza giustificativi. Le spese di acquisto possono invece essere considerate per il 7,5% del prezzo di acquisto, al posto delle spese reali.

Come si calcola la sovrattassa sulle plusvalenze superiori a 50.000 €?

Si applica alla plusvalenza imponibile dopo la riduzione IR, all'aliquota del 2% fino a 100.000 €, poi 3, 4, 5 e 6% per scaglioni di 50.000 €. La legge prevede un'attenuazione nei 10.000 € sopra ogni soglia, che il simulatore applica: per 55.000 €, 2% × 55.000 − (60.000 − 55.000) ÷ 20 = 850 €.

L'aumento della CSG del 2026 colpisce la plusvalenza immobiliare?

No. I prelievi sociali sulle plusvalenze immobiliari restano al 17,2%. L'aliquota del 18,6% derivante dalla LFSS 2026 riguarda in particolare i redditi da affitto arredato e i redditi da capitale mobiliare.

Lo strumento è davvero gratuito?

Sì, tutti gli strumenti di Kristools sono gratuiti al 100% e accessibili senza registrazione.

I miei dati sono protetti?

Sì. Tutte le elaborazioni vengono eseguite direttamente e in modo sicuro nel tuo browser. Nessun dato personale viene inviato ai nostri server.