Comprare o affittare casa: patrimonio anno per anno

Comprare o affittare in Francia o nel Regno Unito: come il simulatore confronta i patrimoni

Il simulatore segue anno per anno due patrimoni: quello di chi compra (valore dell'immobile meno capitale residuo) e quello di chi affitta, che investe il proprio anticipo e la differenza tra il costo dell'acquisto e il suo affitto. L'anno di pareggio è il primo in cui chi compra supera chi affitta. Con i valori predefiniti (250.000 €, 3,8% su 25 anni, affitto di 900 €, investimento al 5%), arriva all'8º anno.

Il metodo

• Chi compra: prende in prestito prezzo + spese di notaio − anticipo, per una durata pari all'orizzonte scelto. Il suo patrimonio vale il valore dell'immobile, rivalutato ogni anno, meno il capitale residuo.
• Chi affitta: parte con l'anticipo investito, ovvero la stessa somma iniziale di chi compra. Ogni anno aggiunge (o toglie) la differenza tra il costo mensile dell'acquisto (rata, imposta fondiaria, condominio, manutenzione) e il suo affitto spese incluse, poi tutto il capitale frutta il rendimento scelto.

Esempio ricalcolato

Immobile da 250.000 €, 19.000 € di spese, 30.000 € di anticipo, 3,8% su 25 anni: rata di 1.235,29 €. Costo totale dell'acquisto il primo anno: 1.518,62 € al mese, contro 950 € di affitto e spese. All'inizio chi compra possiede 11.000 € e chi affitta 30.000 €. Dopo 10 anni: 134.045 € contro 127.357 €. Chi compra passa in testa all'8º anno; a 25 anni, 403.920 € contro 331.462 €. Con un investimento al 3%, il pareggio arriva già al 6º anno; senza aumento dei prezzi immobiliari, mai su 25 anni.

Opzioni

• Spese di rivendita: una percentuale del valore dell'immobile viene detratta ogni anno, come se il bene fosse venduto in quell'anno. 5% per impostazione predefinita, una stima: le commissioni dell'agenzia sono libere e figurano nel mandato di vendita. Con il 5%, il pareggio slitta dall'8º al 13º anno.
• Imposta sulla plusvalenza: l'abitazione principale ne è esente (articolo 150 U del CGI), lascia quindi l'opzione disattivata. Per una seconda casa, l'aliquota del 36,2% (19% di imposta sul reddito e 17,2% di prelievi sociali) si applica alla plusvalenza (prezzo di vendita − prezzo di acquisto − spese di notaio − spese di rivendita), senza le riduzioni per durata di possesso, che esentano totalmente dopo 22 anni per l'imposta e 30 anni per i prelievi sociali: oltre i 5 anni di possesso, il simulatore sovrastima quindi l'imposta. Con il 36,2%, il pareggio slitta al 16º anno.
• PMI: assicurazione americana sul prestito, dovuta quando l'anticipo è inferiore al 20% del prezzo, finché il capitale residuo non scende al 78% del prezzo di acquisto. Non ha equivalente in Francia, dove l'assicurazione del mutuatario, diversa, non è modellata. Con lo 0,6% del prestito all'anno, il pareggio slitta al 13º anno.

Semplificazioni

• L'ammortamento è approssimato anno per anno, il che lascia un piccolo saldo di prestito a fine durata.
• L'affitto, le spese di locazione e il condominio seguono lo stesso aumento annuo; l'imposta fondiaria e la manutenzione restano fisse.
• Le spese di notaio sono interamente finanziate dal prestito; chi affitta investe solo l'anticipo.
• Nessuna assicurazione del mutuatario, né imposta sui guadagni dell'investimento di chi affitta.

Modalità Regno Unito: stamp duty, council tax, nessuna PMI

• Stamp Duty Land Tax (Inghilterra e Irlanda del Nord), tariffa residenziale degli acquisti conclusi dal 1º aprile 2025: 0% fino a 125.000 £, 2% da 125.001 a 250.000 £, 5% fino a 925.000 £, 10% fino a 1,5 milioni di £ e 12% oltre. Agevolazione per il primo acquisto (first-time buyer): 0% fino a 300.000 £, poi 5% da 300.001 a 500.000 £; oltre 500.000 £, nessuna agevolazione. La sovrattassa del 5% su un'abitazione aggiuntiva e quella del 2% per i non residenti non sono applicate. Come le altre spese di acquisto, l'imposta viene aggiunta al prestito. La Scozia (LBTT) e il Galles (LTT) hanno una propria imposta: disattiva lo stamp duty e inseriscila nelle altre spese di acquisto.
• Council tax: è dovuta da chi occupa l'abitazione, che sia proprietario o inquilino. Lo strumento chiede quindi i due importi, e conta solo la loro differenza. Entrambi partono da 1.868 £, la media per abitazione in Inghilterra per il 2026-2027.
• Né PMI né imposta sulla plusvalenza: l'assicurazione PMI non esiste nel Regno Unito, e la vendita dell'abitazione principale è in genere esente da Capital Gains Tax.
• Valori di partenza: abitazione da 273.000 £ (prezzo medio nel Regno Unito ad agosto 2026, provvisorio) e affitto di 1.406 £ (affitto privato medio a settembre 2026), entrambi tratti dal bollettino dell'ONS del 21 ottobre 2026; tasso del 4,60%, il tasso effettivo dei nuovi mutui immobiliari ad agosto 2026 (Banca d'Inghilterra), applicato su tutta la durata di 25 anni mentre la maggior parte di questi prestiti è a tasso fisso su 2-5 anni. L'anticipo del 20% (54.600 £), la durata di 25 anni e la manutenzione all'1% del prezzo sono ipotesi; le altre spese di acquisto e le spese di rivendita partono da zero, spetta a te inserirle.

Con questi valori, lo stamp duty ammonta a 3.650 £ e il prestito a 222.050 £, per una rata di 1.246,86 £. L'acquisto costa 1.474,36 £ al mese il primo anno, contro 1.406 £ di affitto: chi compra passa in testa già al 1º anno, con 169.353 £ contro 80.543 £ dopo 10 anni e 440.341 £ contro 40.621 £ dopo 25 anni. Con il 2% di spese di rivendita, passa in testa al 2º anno. Chi acquista la prima casa non paga stamp duty a questo prezzo. Se affitti un'abitazione di una fascia di council tax meno cara, inserisci i due importi: con 2.392 £ come proprietario (media della fascia D) e 1.868 £ come inquilino, chi affitta possiede 87.463 £ dopo 10 anni.

Fonti (lette il 27/10/2026): gov.uk, Stamp Duty Land Tax: residential property rates (tariffa applicabile dal 1º aprile 2025, secondo la nota dell'HMRC del 28 novembre 2022); ONS, Private rent and house prices, UK: October 2026; Banca d'Inghilterra, Money and Credit, agosto 2026 (29 settembre 2026); gov.uk, Council Tax levels set by local authorities in England 2026 to 2027 (25 marzo 2026); gov.uk, Tax when you sell your home.

Simulazione indicativa che non sostituisce il parere di un consulente.

Domande frequenti

Dopo quanti anni comprare diventa più conveniente che affittare?

Con i valori predefiniti del simulatore (abitazione da 250.000 €, mutuo al 3,8% su 25 anni, affitto di 900 €, investimento al 5%, aumento dei prezzi del 2% annuo), chi compra supera chi affitta all'8º anno. Questo punto di pareggio cambia molto a seconda del rendimento dell'investimento e dell'andamento dei prezzi.

Quale rendimento dell'investimento considerare per chi affitta?

È l'ipotesi più sensibile. Nell'esempio predefinito, un investimento al 3% fa vincere l'acquisto già al 6º anno, mentre al 5% servono 8 anni e al 7% chi affitta resta in vantaggio su 25 anni (488.321 € contro 403.920 €). Scegli un rendimento netto di costi coerente con il tuo risparmio reale.

E se il prezzo dell'abitazione non aumenta?

Con una rivalutazione dello 0%, l'acquisto non raggiunge mai l'affitto su 25 anni nell'esempio predefinito: 243.768 € di patrimonio per chi compra contro 331.462 € per chi affitta. L'aumento annuo dei prezzi pesa sul risultato quanto il tasso del mutuo.

Quali costi dell'acquisto prende in considerazione il simulatore?

La rata del mutuo (1.235,29 € per 239.000 € presi in prestito al 3,8% su 25 anni), la taxe foncière, le spese condominiali e la manutenzione, cioè 1.518,62 € al mese il primo anno. Facoltativamente, il simulatore aggiunge la PMI americana e detrae dal patrimonio di chi compra le spese di rivendita e l'imposta sulla plusvalenza. L'assicurazione del mutuo e l'imposta sui guadagni dell'investimento non sono conteggiate.

Cosa cambiano le opzioni spese di rivendita, plusvalenza e PMI?

Nell'esempio predefinito, il 5% di spese di rivendita sposta il pareggio dall'8º al 13º anno, un'imposta del 36,2% sulla plusvalenza (caso di una seconda casa, senza abbattimento per durata di possesso) al 16º anno, e una PMI dello 0,6% del mutuo all'anno al 13º anno. L'abitazione principale è esente da imposta sulla plusvalenza in Francia.

Il simulatore funziona per il Regno Unito?

Sì: scegli Regno Unito nel campo Paese. Gli importi passano in sterline, lo stamp duty è calcolato sul prezzo con la tabella in vigore dal 1º aprile 2025 (Inghilterra e Irlanda del Nord), la council tax sostituisce la taxe foncière e la PMI scompare. Con i valori di partenza (abitazione da 273.000 £, anticipo del 20%, 4,60% su 25 anni, affitto di 1.406 £), senza altre spese di acquisto né spese di rivendita, chi compra passa in vantaggio già dal 1º anno.

Quanto stamp duty per un'abitazione da 273.000 £?

3.650 £ con la tabella normale: nulla sulle prime 125.000 sterline, 2% sulle 125.000 successive (2.500 £) e 5% sulle 23.000 restanti (1.150 £). Chi acquista la prima casa non paga nulla fino a 300.000 £, poi il 5% fino a 500.000 £. Questa tabella vale per l'Inghilterra e l'Irlanda del Nord; la Scozia e il Galles hanno una propria imposta.

Lo strumento è davvero gratuito?

Sì, tutti gli strumenti di Kristools sono gratuiti al 100% e accessibili senza registrazione.

I miei dati sono protetti?

Sì. Tutte le elaborazioni vengono eseguite direttamente e in modo sicuro nel tuo browser. Nessun dato personale viene inviato ai nostri server.