Calculadora alquilar o comprar: cuándo compensa comprar

Comprar o alquilar en Francia o en el Reino Unido: cómo compara el simulador el patrimonio

El simulador sigue año a año dos patrimonios: el del comprador (valor de la vivienda menos capital pendiente) y el del inquilino, que invierte la entrada y la diferencia entre el coste de comprar y su alquiler. El año de equilibrio es el primero en que el comprador supera al inquilino. Con los valores por defecto (250 000, 3,8 % a 25 años, alquiler de 900, rentabilidad del 5 %) llega en el año 8.

El método

• Comprador: pide prestado precio + gastos de notaría − entrada, a un plazo igual al horizonte elegido. Su patrimonio es el valor de la vivienda, revalorizado cada año, menos el capital pendiente.
• Inquilino: empieza con la entrada invertida, el mismo desembolso inicial que el comprador. Cada año suma (o resta) la diferencia entre el coste mensual de comprar (cuota, impuesto sobre bienes inmuebles, comunidad, mantenimiento) y su alquiler con gastos, y todo el capital rinde la rentabilidad elegida.

Ejemplo recalculado

Vivienda de 250 000, 19 000 de gastos, 30 000 de entrada, 3,8 % a 25 años: cuota de 1 235,29. Coste total de comprar el primer año: 1 518,62 al mes, frente a 950 de alquiler y gastos. Al principio el comprador tiene 11 000 y el inquilino 30 000. A los 10 años: 134 045 frente a 127 357. El comprador pasa delante en el año 8; a los 25 años, 403 920 frente a 331 462. Con una rentabilidad del 3 %, el equilibrio llega en el año 6; sin subida de precios, nunca en 25 años.

Opciones

• Gastos de venta: cada año se descuenta un porcentaje del valor de la vivienda, como si se vendiera ese año. Un 5 % por defecto, una estimación: los honorarios de agencia son libres en Francia y figuran en el mandato de venta. Con un 5 %, el equilibrio pasa del año 8 al año 13.
• Impuesto sobre la plusvalía: en Francia, la vivienda habitual está exenta (artículo 150 U del CGI); en ese caso deje la opción desactivada. Para una segunda residencia, el tipo del 36,2 % (19 % de impuesto sobre la renta y 17,2 % de cotizaciones sociales) se aplica a la plusvalía (precio de venta − precio de compra − gastos de notaría − gastos de venta), sin las reducciones por años de tenencia, que eximen por completo a los 22 años (impuesto) y a los 30 años (cotizaciones): a partir de 5 años de tenencia, el simulador sobrestima el impuesto. Con un 36,2 %, el equilibrio pasa al año 16.
• PMI: seguro hipotecario estadounidense, que se paga cuando la entrada es inferior al 20 % del precio, hasta que el capital pendiente baja al 78 % del precio de compra. No tiene equivalente en Francia, donde el seguro del préstamo, distinto, no se modela. Con un 0,6 % del préstamo al año, el equilibrio pasa al año 13.

Simplificaciones

• La amortización se aproxima año a año, lo que deja un pequeño saldo pendiente al final.
• El alquiler, sus gastos y la comunidad suben al mismo ritmo anual; el impuesto sobre bienes inmuebles y el mantenimiento no cambian.
• Los gastos de notaría se financian por completo con el préstamo; el inquilino solo invierte la entrada.
• Sin seguro del préstamo ni impuestos sobre los rendimientos de la inversión del inquilino.

Modo Reino Unido: stamp duty, council tax, sin PMI

• Stamp Duty Land Tax (Inglaterra e Irlanda del Norte), tipos residenciales para compras desde el 1 de abril de 2025: 0 % hasta 125.000 £, 2 % de 125.001 a 250.000 £, 5 % hasta 925.000 £, 10 % hasta 1,5 millones de £ y 12 % por encima. Desgravación de primera vivienda (first-time buyer): 0 % hasta 300.000 £ y 5 % de 300.001 a 500.000 £; por encima de 500.000 £ no hay desgravación. No se aplican el recargo del 5 % por vivienda adicional ni el del 2 % para no residentes. Como los demás gastos de compra, el impuesto se suma al préstamo. Escocia (LBTT) y Gales (LTT) tienen su propio impuesto: desactive el stamp duty e introdúzcalo en otros gastos de compra.
• Council tax: la paga quien vive en la vivienda, sea propietario o inquilino. Por eso la herramienta pide los dos importes y solo cuenta la diferencia. Ambos parten de 1.868 £, la media por vivienda en Inglaterra para 2026-2027.
• Sin PMI ni impuesto sobre la plusvalía: el seguro PMI no existe en el Reino Unido, y la venta de la vivienda habitual suele estar exenta de Capital Gains Tax.
• Valores de partida: vivienda de 273.000 £ (precio medio en el Reino Unido en agosto de 2026, provisional) y alquiler de 1.406 £ (alquiler privado medio en septiembre de 2026), ambos del boletín de la ONS del 21 de octubre de 2026; tipo del 4,60 %, el tipo efectivo de las nuevas hipotecas en agosto de 2026 (Banco de Inglaterra), aplicado a todo el plazo de 25 años aunque la mayoría de estos préstamos tienen un tipo fijo de 2 a 5 años. La entrada del 20 % (54.600 £), el plazo de 25 años y el mantenimiento del 1 % del precio son hipótesis; los otros gastos de compra y los gastos de venta parten de cero para que los introduzca usted.

Con estos valores, el stamp duty asciende a 3.650 £ y el préstamo a 222.050 £, con una cuota de 1.246,86 £. Comprar cuesta 1.474,36 £ al mes el primer año, frente a 1.406 £ de alquiler: el comprador va por delante desde el primer año, con 169.353 £ frente a 80.543 £ a los 10 años y 440.341 £ frente a 40.621 £ a los 25. Con un 2 % de gastos de venta, pasa por delante el segundo año. Quien compra su primera vivienda no paga stamp duty a este precio. Si alquila en una banda de council tax más barata, introduzca los dos importes: con 2.392 £ como propietario (media de la banda D) y 1.868 £ como inquilino, el inquilino tiene 87.463 £ a los 10 años.

Fuentes (consultadas el 27/10/2026): gov.uk, Stamp Duty Land Tax: residential property rates (tipos para operaciones desde el 1 de abril de 2025, según la nota del HMRC del 28 de noviembre de 2022); ONS, Private rent and house prices, UK: October 2026; Banco de Inglaterra, Money and Credit, agosto de 2026 (29 de septiembre de 2026); gov.uk, Council Tax levels set by local authorities in England 2026 to 2027 (25 de marzo de 2026); gov.uk, Tax when you sell your home.

Simulación orientativa que no sustituye el consejo de un asesor.

Preguntas frecuentes

¿A partir de cuántos años compensa más comprar que alquilar?

Con los valores por defecto del simulador (vivienda de 250 000, préstamo al 3,8 % a 25 años, alquiler de 900, rentabilidad del 5 %, subida de precios del 2 % anual), el comprador supera al inquilino en el año 8. Ese punto de equilibrio cambia mucho según la rentabilidad de la inversión y la evolución de los precios.

¿Qué rentabilidad de inversión debo suponer para el inquilino?

Es la hipótesis más sensible. En el ejemplo por defecto, con un 3 % la compra gana desde el año 6, con un 5 % hacen falta 8 años y con un 7 % el inquilino sigue delante a los 25 años (488 321 frente a 403 920). Use una rentabilidad neta de comisiones acorde con su ahorro real.

¿Y si el precio de la vivienda no sube?

Con una revalorización del 0 %, la compra nunca alcanza al alquiler en 25 años en el ejemplo por defecto: 243 768 de patrimonio para el comprador frente a 331 462 para el inquilino. La subida anual de precios pesa tanto como el tipo del préstamo en el resultado.

¿Qué costes de la compra tiene en cuenta el simulador?

La cuota del préstamo (1 235,29 por 239 000 prestados al 3,8 % a 25 años), el impuesto sobre bienes inmuebles, la comunidad y el mantenimiento, es decir, 1 518,62 al mes el primer año. Como opción, el simulador añade el seguro hipotecario PMI y descuenta del patrimonio del comprador los gastos de venta y el impuesto sobre la plusvalía. No se cuentan el seguro del préstamo ni los impuestos sobre los rendimientos de la inversión.

¿Qué cambian las opciones de gastos de venta, plusvalía y PMI?

En el ejemplo por defecto, un 5 % de gastos de venta retrasa el equilibrio del año 8 al año 13, un impuesto del 36,2 % sobre la plusvalía (segunda residencia, sin reducción por años de tenencia) al año 16, y una PMI del 0,6 % del préstamo al año al año 13. En Francia, la vivienda habitual está exenta del impuesto sobre la plusvalía.

¿Sirve el simulador para el Reino Unido?

Sí: elija Reino Unido en el campo País. Los importes pasan a libras, el stamp duty se calcula sobre el precio con los tipos vigentes desde el 1 de abril de 2025 (Inglaterra e Irlanda del Norte), la council tax sustituye al impuesto sobre la propiedad y desaparece el PMI. Con los valores de partida (vivienda de 273.000 £, entrada del 20 %, 4,60 % a 25 años, alquiler de 1.406 £) y sin otros gastos de compra ni de venta, el comprador va por delante desde el primer año.

¿Cuánto stamp duty se paga por una vivienda de 273.000 £?

3.650 £ con los tipos generales: nada sobre las primeras 125.000 £, un 2 % sobre las 125.000 £ siguientes (2.500 £) y un 5 % sobre las 23.000 £ restantes (1.150 £). Quien compra su primera vivienda no paga nada hasta 300.000 £ y después un 5 % hasta 500.000 £. Estos tipos rigen en Inglaterra e Irlanda del Norte; Escocia y Gales tienen su propio impuesto.

¿La herramienta es realmente gratuita?

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