Rentabilidad Airbnb vs alquiler tradicional: simulador

Airbnb o alquiler tradicional: comparar el flujo de caja neto

El simulador calcula los ingresos del alquiler de corta duración (noches reservadas × precio medio), resta comisión, gestión, suministros e impuesto sobre bienes inmuebles y compara el flujo de caja mensual con el de un alquiler tradicional. Para un inmueble de 185 000 € alquilado a 95 € la noche con un 68 % de ocupación, la corta duración deja +261 € al mes frente a −135 € en larga duración, antes de impuestos.

Fórmulas

• Noches reservadas = 365 × tasa de ocupación, redondeado. Ingresos brutos = noches × precio medio. Los gastos de limpieza se consideran repercutidos a los huéspedes y se excluyen de los ingresos.
• Gastos = comisión de la plataforma + gestión (en % de los ingresos brutos) + suministros × 12 + impuesto sobre bienes inmuebles.
• Alquiler tradicional: renta × 12 − impuesto sobre bienes inmuebles − 8 % de gestión.
• Flujo de caja mensual = resultado anual ÷ 12 − cuota del préstamo. Rentabilidad neta = resultado anual ÷ precio del inmueble.

Ejemplo numérico

Inmueble de 185 000 € con una cuota de 750 € al mes. A 95 € la noche y un 68 % de ocupación, 248 noches generan 23 560 €. Tras un 15,5 % de comisión (3 652 €), un 20 % de gestión (4 712 €), 2 160 € de suministros y 900 € de impuesto, quedan 12 136 €: rentabilidad neta del 6,6 % y flujo de +261 € al mes. Alquilado a 750 € al mes en larga duración, el mismo inmueble deja 7 380 €, es decir un 4,0 % y −135 € al mes. La corta duración aporta 396 € más al mes; la ventaja desaparece por debajo de un 47 % de ocupación aproximadamente.

Límites

El cálculo es antes de impuestos y no incluye amueblamiento, seguro, periodos vacíos del alquiler tradicional ni estacionalidad. El límite francés de 120 días al año solo afecta al alquiler de la vivienda habitual: un inmueble comprado para alquilar no está sujeto a él. Simulación orientativa que no sustituye el consejo de un profesional.

Fuentes y fechas: Código de Turismo francés, artículo L324-1-1 modificado por la ley n.º 2024-1039 de 19 de noviembre de 2024: vivienda habitual alquilada como máximo 120 días al año, límite que el municipio puede rebajar a 90 días desde el 1 de enero de 2025; impots.gouv.fr: régimen micro-BIC de los alojamientos turísticos no clasificados limitado a 15 000 € de ingresos con un 30 % de reducción desde las rentas de 2025; centro de ayuda de Airbnb: tarifa de servicio única del 15,5 % para la mayoría de anfitriones, generalizada en 2026, tipo usado por defecto (comprobado el 14/10/2026).

Preguntas frecuentes

¿A partir de qué ocupación Airbnb es más rentable que un alquiler tradicional?

Con los valores por defecto (95 € la noche, 35,5 % entre comisión y gestión, alquiler tradicional de 750 €), el punto de equilibrio está en torno al 47 % de ocupación, unas 170 noches al año. Al 68 %, la corta duración aporta 396 € más al mes; al 45 %, aporta 33 € menos.

¿Cuántos días al año se puede alquilar la vivienda habitual como alojamiento turístico en Francia?

Como máximo 120 días por año natural, salvo obligación profesional, motivo de salud o fuerza mayor (artículo L324-1-1 del Código de Turismo francés). Desde el 1 de enero de 2025, el municipio puede rebajar ese límite hasta 90 días mediante acuerdo motivado. Un inmueble comprado para alquilar, como en el ejemplo de la herramienta, no es vivienda habitual y queda fuera de este límite.

¿Qué comisión cobra Airbnb al anfitrión?

Según el centro de ayuda de Airbnb, la mayoría de anfitriones pasan en 2026 a una tarifa de servicio única del 15,5 % pagada por el anfitrión, con fecha límite el 13 de octubre de 2026 en el Espacio Económico Europeo. Quienes siguen con la tarifa compartida pagan alrededor del 3 % y el huésped abona el resto. La herramienta usa un 15,5 % por defecto: ajuste el valor si sigue con la tarifa compartida.

¿Cómo tributan en Francia los ingresos de un alojamiento turístico en micro-BIC?

Desde las rentas de 2025, un alojamiento turístico no clasificado tributa en micro-BIC hasta 15 000 € de ingresos con una reducción del 30 %. Uno clasificado tiene una reducción del 50 %, hasta 77 700 € para las rentas de 2025 y 83 600 € para las de 2026. La herramienta no calcula este impuesto.

¿La herramienta es realmente gratuita?

Sí, todas las herramientas en Kristools son 100% gratuitas y accesibles sin registro.

¿Están protegidos mis datos?

Sí. Todo el procesamiento se realiza de forma segura y directa en tu navegador. No se envían datos personales a nuestros servidores.