Calculadora de cashflow de alquiler en Francia (LMNP)
Indique alquiler, vacancia, gastos, cuota del préstamo y régimen LMNP para obtener el cash flow mensual neto.
Flujo de caja neto-neto de un alquiler: gastos, préstamo e impuestos
El flujo de caja neto-neto es lo que queda cada mes tras pagar los gastos, la cuota del préstamo y el impuesto sobre los alquileres: (alquileres tras vacancia − gastos − préstamo − impuesto) ÷ 12. Con los valores por defecto, un alquiler de 850 € y una cuota de 620 € dejan un esfuerzo de ahorro de unos 104 € al mes en el régimen francés LMNP real.
Cálculo paso a paso
- Alquileres cobrados = alquiler × 12 − (alquiler × 12 ÷ 52) × semanas de vacancia.
- Gastos = impuesto sobre bienes inmuebles + seguro del propietario + comunidad no repercutible × 12 + provisión de mantenimiento (en % de lo cobrado). Resultado de explotación = alquileres cobrados − gastos.
- Impuesto = base × (tipo marginal + 18,6 % de cotizaciones sociales del alquiler amueblado). Base en micro-BIC: 50 % de lo cobrado. Base en LMNP real: resultado de explotación − 45 % de los alquileres brutos, sin bajar de cero.
- Flujo anual = resultado de explotación − cuotas × 12 − impuesto, dividido después entre 12.
Ejemplo por defecto
Alquiler de 850 € y 2 semanas de vacancia: 10.200 − 392 = 9.808 € cobrados. Gastos: 900 + 180 + 540 + 490 = 2.110 €, con un resultado de 7.697 €. En régimen real la base es 7.697 − 4.590 = 3.107 € y el impuesto 1.510 € con un tipo marginal del 30 %. Flujo: 7.697 − 7.440 − 1.510 = −1.253 € al año, es decir −104 € al mes. En micro-BIC, el impuesto sube a 2.383 € y el flujo a −177 € al mes.
Hipótesis y límites
- En régimen real la herramienta no amortiza el inmueble: aplica una deducción fija del 45 % de los alquileres brutos. El simulador fiscal LMNP calcula la amortización en detalle.
- La cuota incluye el capital amortizado; los intereses no se deducen por separado. Son normas francesas; es una estimación, no un consejo.
Fuentes y fechas: cotizaciones del 18,6 % sobre el alquiler amueblado, ley francesa de financiación de la seguridad social para 2026 (ley 2025-1403 de 30 de diciembre de 2025, art. 12), desde las rentas de 2025, confirmadas por impots.gouv.fr (página modificada el 17 de julio de 2026); reducción micro-BIC del 50 % para alquiler amueblado de larga duración, impots.gouv.fr (8 de abril de 2026) (verificado el 14/10/2026)
Preguntas frecuentes
¿Qué es el flujo de caja neto-neto de una inversión en alquiler?
Es el saldo mensual tras los alquileres cobrados, los gastos, la cuota del préstamo y el impuesto. Un resultado negativo es el esfuerzo de ahorro mensual: 104 € en el ejemplo por defecto en LMNP real.
¿Cómo se tiene en cuenta la vacancia?
Cada semana de vacancia resta 1/52 de los alquileres anuales. Con un alquiler de 850 € al mes, dos semanas suponen 392 € menos al año, el 3,8 % de los alquileres.
¿Por qué el régimen real LMNP se estima con el 45 % de los alquileres?
La calculadora no conoce el precio del inmueble y no puede calcular la amortización. Resta una cantidad fija del 45 % de los alquileres brutos al resultado de explotación para aproximar su efecto. Para un cálculo exacto, el simulador fiscal LMNP pide el precio, las obras y el mobiliario.
¿Qué tipo de cotizaciones sociales se aplica al alquiler amueblado?
El 18,6 % desde las rentas de 2025, frente al 17,2 % anterior. La calculadora aplica el 18,6 % en sus dos regímenes: −104 € al mes en real y −177 € en micro-BIC en el ejemplo por defecto.
¿La herramienta es realmente gratuita?
Sí, todas las herramientas en Kristools son 100% gratuitas y accesibles sin registro.
¿Están protegidos mis datos?
Sí. Todo el procesamiento se realiza de forma segura y directa en tu navegador. No se envían datos personales a nuestros servidores.