Simulador BRRRR USA: refinanciación y eliminación de PMI

Método BRRRR: capital recuperado, flujo de caja y regla PMI

El simulador aplica el método estadounidense BRRRR (comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir): el nuevo préstamo equivale al valor tras la reforma (ARV) multiplicado por el ratio LTV, y el capital que queda en la operación es la inversión total menos el efectivo recuperado. Con 189 500 $ invertidos y una refinanciación al 75 % de un ARV de 250 000 $, quedan 7 000 $ inmovilizados para un flujo de 149,64 $ al mes.

Fórmulas

• Inversión total = precio de compra + reforma + gastos de cierre.
• Nuevo préstamo = ARV × LTV; efectivo recuperado = nuevo préstamo − gastos de refinanciación; capital que queda = inversión total − efectivo recuperado.
• Cuota a 30 años a tipo fijo: M = P × i ÷ (1 − (1 + i)⁻³⁶⁰), con i = tipo anual ÷ 12.
• Gastos = impuesto sobre la propiedad ÷ 12 + seguro ÷ 12 + gestión y reserva de mantenimiento en % de la renta.
• Cash-on-cash = flujo anual ÷ capital que queda; si ese capital es nulo o negativo, la herramienta muestra una rentabilidad infinita.

Ejemplo numérico

Compra 140 000 $, reforma 45 000 $, gastos 4 500 $: 189 500 $ invertidos. Al 75 % de un ARV de 250 000 $, el préstamo es de 187 500 $; tras 5 000 $ de gastos se recuperan 182 500 $ y quedan 7 000 $ inmovilizados. Al 6,8 %, la cuota es de 1 222,36 $. Renta de 2 100 $, gastos de 728 $ (impuesto 250, seguro 100, gestión 8 % = 168, reserva 10 % = 210): flujo de 149,64 $ al mes, un 25,7 % de cash-on-cash. Con un LTV del 80 %, el préstamo de 200 000 $ devuelve 5 500 $ más de lo aportado (rentabilidad infinita), pero el flujo baja a 68,15 $.

Límites

Para la PMI, la herramienta solo muestra un indicador: 0 $ si la refinanciación se hace con un LTV del 80 % o menos, PMI exigida por encima. El LTV máximo de una refinanciación con retirada de efectivo sobre un inmueble en alquiler depende del prestamista. La herramienta no contempla periodos vacíos, el plazo de tenencia exigido antes de refinanciar, los costes durante la reforma ni los impuestos. Estimación orientativa que no sustituye a un asesor.

Fuentes y fechas: Homeowners Protection Act de 1998 (12 U.S.C. 4901 y 4902), ley estadounidense: cancelación de la PMI a petición cuando el saldo llega al 80 % del valor original, extinción automática al 78 % según el calendario inicial y como tarde a mitad del plazo; el valor original es el menor entre el precio de compra y la tasación, o la tasación de la refinanciación (comprobado el 14/10/2026).

Preguntas frecuentes

¿Cómo funciona la estrategia BRRRR?

Se compra un inmueble por debajo de su valor, se reforma, se alquila y se refinancia sobre su nuevo valor para recuperar todo o parte de lo aportado y repetir. En el ejemplo de la herramienta se recuperan 182 500 $ de 189 500 $ invertidos: solo quedan 7 000 $ inmovilizados, que generan 1 795,68 $ de flujo anual.

¿Cuándo se puede quitar la PMI de una hipoteca estadounidense?

Según la Homeowners Protection Act de 1998, el prestatario puede pedir la cancelación cuando el saldo llega al 80 % del valor original del inmueble, si está al corriente de pago. La PMI se extingue automáticamente al 78 % según el calendario inicial y, como tarde, a mitad del plazo del préstamo.

¿Por qué una refinanciación al 80 % de LTV evita la PMI?

En un préstamo convencional, el seguro hipotecario privado suele exigirse por encima del 80 % de LTV. Si se refinancia al 80 % o menos del valor de tasación, el nuevo préstamo no lo necesita: la herramienta muestra entonces 0 $ de PMI. El máximo aceptado para retirar efectivo de un inmueble en alquiler varía según el prestamista.

¿Qué significa una rentabilidad infinita en BRRRR?

La refinanciación ha devuelto más que todo lo aportado: no queda capital inmovilizado, así que el cash-on-cash no tiene denominador. Con un LTV del 80 %, el ejemplo libera 5 500 $ de excedente, pero la cuota sube a 1 303,85 $ y el flujo baja a 68,15 $ al mes, con poco margen si el inmueble queda vacío.

¿La herramienta es realmente gratuita?

Sí, todas las herramientas en Kristools son 100% gratuitas y accesibles sin registro.

¿Están protegidos mis datos?

Sí. Todo el procesamiento se realiza de forma segura y directa en tu navegador. No se envían datos personales a nuestros servidores.