Calculadora de cap rate inmobiliario, DSCR y cash-on-cash

Cap rate, DSCR y cash-on-cash de un inmueble alquilado con préstamo

El cap rate divide el ingreso operativo neto (NOI) entre el coste total del proyecto, el DSCR compara ese NOI con las cuotas del préstamo y el cash-on-cash divide el flujo de caja tras la deuda entre su aportación. Con los valores por defecto el cap rate es del 4,65 %, pero un DSCR de 0,78 indica que las rentas netas solo cubren el 78 % de las cuotas, con un esfuerzo de unos 288 € al mes.

Fórmulas utilizadas

• Ingreso efectivo = renta × 12 × (1 − vacancia).
• Gastos de explotación = impuesto sobre bienes inmuebles + comunidad no repercutible + seguro del propietario + gestión y reserva de obras, en % del ingreso efectivo.
• NOI = ingreso efectivo − gastos de explotación, antes de deuda e impuestos.
• Cap rate = NOI ÷ (precio + gastos de compra + obras).
• Servicio de la deuda = (cuota del préstamo amortizable + seguro del prestatario) × 12, con seguro = tasa anual × capital prestado.
• DSCR = NOI ÷ servicio de la deuda; cash-on-cash = (NOI − servicio de la deuda) ÷ aportación; GRM = precio ÷ rentas brutas anuales.

Ejemplo por defecto

Precio 220.000 €, gastos 17.600 €, obras 25.000 €: coste total de 262.600 €. Con 45.000 € de aportación, el préstamo de 217.600 € a 20 años al 3,4 % supone 1.250,84 € al mes más 54,40 € de seguro al 0,3 %, es decir 15.663 € al año. Una renta de 1.450 € con un 5 % de vacancia da 16.530 € de ingreso efectivo; tras 4.324 € de gastos, el NOI es de 12.206 €. Resultados: cap rate 4,65 %, DSCR 0,78, flujo de caja de −3.456 € al año (−288 € al mes), cash-on-cash −7,68 %, GRM 12,6 años. Para un DSCR de 1,25 con el mismo préstamo haría falta una renta de unos 2.185 € al mes.

Hipótesis y límites

• El umbral de 1,25 que colorea el DSCR es una convención habitual de los prestamistas en inmuebles de renta, sin valor legal. En Francia, los bancos aplican sobre todo a los particulares un tope de endeudamiento del 35 %, que la herramienta no calcula.
• El capital amortizado en 5 años sigue el cuadro de amortización: al 3,4 %, las 60 primeras cuotas devuelven unos 41.421 €, menos que los 54.400 € de un reparto lineal (217.600 ÷ 20 × 5), porque los intereses pesan más al principio del préstamo.
• Seguro sobre el capital inicial, vacancia y gastos constantes, rentas sin actualizar, sin impuestos, importes en euros.

Estos ratios son estimaciones y no sustituyen el estudio de un intermediario o asesor.

Fuentes y fechas: tope de esfuerzo del 35 % con seguro incluido y plazo de 25 años, decisión del Alto Consejo de Estabilidad Financiera francés n.º D-HCSF-2021-7 de 29 de septiembre de 2021, aplicable a los préstamos desembolsados desde el 1 de enero de 2022 (verificado el 14/10/2026).

Preguntas frecuentes

¿Qué DSCR se considera bueno para un inmueble en alquiler?

Un DSCR de 1 significa que el ingreso operativo neto cubre justo las cuotas del préstamo. Muchos prestamistas de inmuebles de renta piden al menos 1,25, es decir un 25 % de margen, y la herramienta usa ese umbral como referencia. Con los valores por defecto, el DSCR de 0,78 obliga a aportar unos 288 € al mes.

¿Qué diferencia hay entre cap rate y cash-on-cash?

El cap rate mide el inmueble por sí solo: NOI ÷ coste total, sin contar el préstamo. El cash-on-cash divide el flujo de caja que queda tras las cuotas entre la aportación invertida. En el ejemplo por defecto, el cap rate es del 4,65 % y el cash-on-cash baja al −7,68 %, porque el préstamo cuesta más de lo que rinde el inmueble.

¿Por qué el cap rate sale más bajo que la rentabilidad anunciada?

La herramienta divide el NOI entre el coste total, con gastos de compra y obras, y descuenta vacancia, gestión y reserva de obras. Sobre el precio de compra de 220.000 € solamente, el mismo NOI de 12.206 € daría un 5,55 % en lugar del 4,65 %. Los anuncios suelen citar la rentabilidad bruta, rentas ÷ precio, más favorable.

¿Cómo alcanzar un DSCR de 1,25?

Hay que aumentar el NOI o reducir las cuotas. En el ejemplo por defecto haría falta una renta de unos 2.185 € al mes en lugar de 1.450 €, o limitar el préstamo a unos 135.660 €, lo que eleva la aportación a cerca de 126.940 €. Alargar el plazo del préstamo también reduce la cuota.

¿La herramienta es realmente gratuita?

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