Calculadora de rentabilidad de alquiler en Francia (LMNP)

Rentabilidad del alquiler: rendimiento bruto, neto y cash flow

El rendimiento bruto es el alquiler anual dividido entre el precio de compra: 750 € al mes sobre un inmueble de 150.000 € dan un 6 %. El rendimiento neto resta los gastos, el impuesto sobre bienes inmuebles y una reserva del 5 % de los alquileres, y divide entre el coste total del proyecto (precio, gastos notariales, obras, mobiliario). El cash flow indica lo que queda cada mes tras pagar la cuota del préstamo.

Las fórmulas de la herramienta

• Coste total del proyecto = precio + obras + mobiliario + gastos notariales, fijados en un 7,5 % del precio (referencia: gastos de compra de vivienda usada en Francia).
• Rendimiento bruto = alquiler mensual × 12 ÷ precio de compra (sin gastos ni obras).
• Rendimiento neto = (alquileres anuales − gastos no repercutibles × 12 − impuesto sobre bienes inmuebles − 5 % de los alquileres por vacancia y mantenimiento) ÷ coste total del proyecto.
• Cuota: anualidad constante sobre el importe prestado (coste total − aportación), M = C × t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ), con t el tipo mensual y n el número de meses.
• Cash flow mensual = alquiler − gastos − impuesto ÷ 12 − cuota.

Ejemplo práctico (valores por defecto)

Inmueble de 150.000 €, 5.000 € de obras, 2.000 € de mobiliario, alquiler de 750 €, 50 € de gastos mensuales, 600 € de impuesto, aportación de 20.000 € y préstamo al 3,9 % a 20 años. Gastos notariales: 11.250 €; coste total: 168.250 €; préstamo: 148.250 €. Rendimiento bruto: 6,00 %. Rendimiento neto: (9.000 − 600 − 600 − 450) ÷ 168.250 = 4,37 %. La cuota es de 890,57 €, así que el cash flow es de −240,57 € al mes (−2.887 € al año), que usted cubre de su bolsillo. A 25 años, la cuota baja a 774,36 € y el cash flow a −124,36 €.

Supuestos y límites

• El rendimiento neto y el cash flow se calculan antes de impuestos. El bloque «Después de impuestos» aplica el régimen elegido (LMNP al real, micro-BIC al 50 % o alquiler sin amueblar en micro-foncier al 70 %) con su tipo marginal y un 18,6 % o 17,2 % de cotizaciones sociales. Los intereses del préstamo no se deducen en el régimen real, y no se incluyen el seguro del préstamo, las comisiones ni las garantías.
• La reserva del 5 % entra en el rendimiento neto, no en el cash flow.
• Los gastos notariales son una cifra fija: el importe real depende del precio y de la ubicación.
• Estimación que no sustituye el consejo de un notario o asesor.

Fuentes y fechas: el 7,5 % es un orden de magnitud de los gastos de compra de vivienda usada en Francia. La ley de presupuestos francesa para 2025 (ley n.º 2025-127 de 14 de febrero de 2025, art. 116) permite a los departamentos subir su tipo del impuesto de transmisiones del 4,5 % al 5 % para escrituras firmadas entre el 1 de abril de 2025 y el 31 de marzo de 2028, salvo para quienes compran su primera vivienda: el impuesto llega entonces a cerca del 6,32 % del precio y el total se acerca al 8 %. El tipo de interés del 3,9 % es orientativo, no verificado (comprobado el 14/10/2026).

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula el rendimiento bruto de una inversión en alquiler?

Divida el alquiler anual entre el precio de compra y multiplique por 100. Un alquiler de 750 € al mes, es decir, 9.000 € al año, sobre un inmueble de 150.000 € da un 6 %. Esta cifra no tiene en cuenta los gastos de compra, los gastos corrientes ni el préstamo.

¿Qué diferencia hay entre rendimiento bruto y neto?

El rendimiento neto resta a los alquileres los gastos no repercutibles, el impuesto sobre bienes inmuebles y una reserva del 5 % por vacancia y mantenimiento, y divide entre el coste total del proyecto (precio, gastos notariales, obras, mobiliario). En el ejemplo por defecto, un 6 % bruto se queda en un 4,37 % neto.

¿Por qué mi cash flow es negativo si el rendimiento bruto es del 6 %?

Porque la cuota supera el alquiler menos gastos e impuesto. Para 148.250 € prestados al 3,9 % a 20 años, la cuota es de 890,57 € frente a 650 € de alquiler neto, es decir, −240,57 € al mes. A 25 años, la cuota baja a 774,36 € y el déficit a 124,36 €.

¿Tiene en cuenta el simulador los impuestos sobre los alquileres?

Sí, en el bloque «Después de impuestos»: elija LMNP al real, micro-BIC o alquiler sin amueblar (micro-foncier) y su tipo marginal. El rendimiento neto y el cash flow de arriba siguen siendo antes de impuestos. Con los valores por defecto y un tipo marginal del 30 %, el impuesto anual es de 0 € en LMNP al real, 2.187 € en micro-BIC y 2.974 € sin amueblar. No se deducen los intereses del préstamo, el seguro ni las comisiones de apertura, así que el resultado real puede variar.

¿Qué es la rentabilidad neta-neta?

Es la rentabilidad neta menos el impuesto sobre los alquileres en el régimen elegido, dividida entre el coste total del proyecto. Con los valores por defecto y un tipo marginal del 30 %, el 4,37 % neto pasa a 3,07 % en micro-BIC (2.187 € de impuesto) y a 2,60 % sin amueblar (2.974 €). En LMNP al real, el impuesto es nulo y la neta-neta se queda en 4,37 %.

Amueblado o sin amueblar: ¿qué régimen da la mejor rentabilidad neta-neta?

En LMNP al real, la herramienta deduce cada año la amortización del edificio (85 % del precio en 25 años), de las obras (10 años), del mobiliario y de los gastos notariales (5 años): 8.250 € en el ejemplo por defecto, suficiente para dejar el impuesto en cero sin generar déficit. El micro-BIC grava el 50 % de los alquileres y el alquiler sin amueblar el 70 %. La neta-neta baja así del 4,37 % en LMNP al real al 2,60 % sin amueblar.

¿Qué tipo de cotizaciones sociales se aplica en 2026?

El 18,6 % para el alquiler amueblado desde la tributación de las rentas de 2025, y el 17,2 % para el alquiler sin amueblar. La calculadora aplica el 18,6 % al micro-BIC y al LMNP al real, y el 17,2 % al alquiler sin amueblar: con un tipo marginal del 30 %, el micro-BIC del ejemplo por defecto cuesta 4.500 × 48,6 % = 2.187 €.

¿Cómo se tiene en cuenta la vacancia?

Los alquileres cobrados se reducen en proporción a las semanas sin inquilino: 2 semanas de 52 dejan 9.000 € de alquiler anual en 8.654 €. Ese importe sirve para la rentabilidad neta, el cash flow y el impuesto, mientras que la rentabilidad bruta sigue calculándose sobre el alquiler completo.

¿La herramienta es realmente gratuita?

Sí, todas las herramientas en Kristools son 100% gratuitas y accesibles sin registro.

¿Están protegidos mis datos?

Sí. Todo el procesamiento se realiza de forma segura y directa en tu navegador. No se envían datos personales a nuestros servidores.