Plusvalía inmobiliaria en Francia: reducciones por tenencia
Calcule la ganancia patrimonial neta, las deducciones fiscales por tiempo de posesión del inmueble y el impuesto total a pagar en la venta.
Plusvalía inmobiliaria en Francia: impuesto, reducciones y recargo
En Francia, la plusvalía de un inmueble distinto de la vivienda habitual tributa al 19 % de impuesto sobre la renta y al 17,2 % de cotizaciones sociales, tras unas reducciones por años de tenencia que eximen del impuesto a los 22 años y de las cotizaciones a los 30. Un recargo del 2 al 6 % se suma cuando la plusvalía imponible supera 50.000 €.
Método de la herramienta
- Precio de venta corregido = precio de venta − gastos a cargo del vendedor.
- Precio de adquisición incrementado = precio de compra + gastos de adquisición (7,5 % a tanto alzado o importe real) + obras (15 % a tanto alzado si la tenencia indicada supera 5 años, o facturas).
- Reducción del impuesto: 6 % anual del año 6 al 21 y 4 % el año 22. Reducción de cotizaciones: 1,65 % anual del año 6 al 21, 1,60 % el 22 y 9 % anual del 23 al 30.
- Impuesto = base IR × 19 % + base de cotizaciones × 17,2 % + recargo (2 a 6 % de la base IR por encima de 50.000 €, con el suavizado legal en los 10.000 € por encima de cada umbral: 850 € para una base de 55.000 €).
Ejemplo por defecto
Compra por 220.000 €, venta por 380.000 € con 3.000 € de gastos, 9 años de tenencia y tantos alzados. Precio de adquisición incrementado: 269.500 €. Plusvalía bruta: 107.500 €. Con una reducción del 24 %, la base IR es de 81.700 € y el impuesto de 15.523 €; con un 6,6 %, la base de cotizaciones es de 100.405 € y estas suman 17.270 €. Recargo: 2 % × 81.700 = 1.634 €. Total: 34.427 €, con 342.573 € netos antes de cancelar un posible préstamo.
Límites
- Solo se trata la exención de la vivienda habitual; la reinversión y la reintegración de amortizaciones LMNP no.
- Son normas francesas; es una estimación y el cálculo oficial lo hace el notario.
Fuentes y fechas: tipos, reducciones y tantos alzados, artículos 150 U a 150 VH y 200 B del código general de impuestos francés, ficha service-public F10864 (verificada el 15 de abril de 2026); recargo del artículo 1609 nonies G; cotizaciones sociales mantenidas en el 17,2 % para plusvalías inmobiliarias (verificado el 14/10/2026)
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años hacen falta para que la plusvalía inmobiliaria quede exenta en Francia?
El impuesto sobre la renta del 19 % desaparece a los 22 años de tenencia y las cotizaciones sociales del 17,2 % a los 30. Entre ambos plazos solo se pagan cotizaciones, sobre una base reducida un 9 % por cada año a partir del 23.
¿Se puede aplicar el 15 % a tanto alzado por obras sin facturas?
Sí, si el inmueble se ha tenido más de 5 años: el precio de compra se incrementa un 15 % sin justificantes. Los gastos de adquisición también pueden computarse al 7,5 % del precio de compra en lugar del importe real.
¿Cómo se calcula el recargo sobre plusvalías de más de 50.000 €?
Se aplica a la plusvalía imponible tras la reducción del impuesto sobre la renta: 2 % hasta 100.000 € y luego 3, 4, 5 y 6 % por tramos de 50.000 €. La ley suaviza el tipo en los 10.000 € por encima de cada umbral, y el simulador lo aplica: para 55.000 €, 2 % × 55.000 − (60.000 − 55.000) ÷ 20 = 850 €.
¿La subida de la CSG de 2026 afecta a la plusvalía inmobiliaria?
No. Las cotizaciones sociales sobre plusvalías inmobiliarias siguen en el 17,2 %. El tipo del 18,6 % de la ley de financiación de la seguridad social para 2026 afecta, entre otros, al alquiler amueblado y a las rentas del capital mobiliario.
¿La herramienta es realmente gratuita?
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