Alquiler amueblado LMNP en Francia: régimen real o Micro-BIC

LMNP en Francia: micro-BIC o régimen real con amortización

En el régimen francés micro-BIC, la mitad de los alquileres tributa a su tipo marginal más un 18,6 % de cotizaciones sociales. En el régimen real, la herramienta resta los gastos pagados y después una amortización (edificio y obras en 25 años sin el suelo, mobiliario en 6 años) que puede dejar la base imponible en cero sin crear nunca pérdidas. La diferencia entre ambos impuestos es el ahorro anual del régimen real.

Los dos cálculos de la herramienta

• Micro-BIC: impuesto = alquileres anuales × 50 % × (tipo marginal + cotizaciones sociales).
• Régimen real: resultado = alquileres − (comunidad + impuesto sobre bienes inmuebles + intereses del préstamo + seguro del propietario + gestoría). Amortización anual = (precio + gastos de notaría + obras) × (1 − parte del suelo) ÷ 25 + mobiliario ÷ 6. La amortización aplicada nunca supera el resultado; el exceso se arrastra sin límite de tiempo.

Ejemplo por defecto

Vivienda comprada por 180.000 €, 14.000 € de gastos de notaría, 10.000 € de obras, 8.000 € de mobiliario, suelo del 15 %, alquiler de 850 € durante 12 meses y tipo marginal del 30 %. Alquileres: 10.200 €. En micro-BIC la base es de 5.100 € y el impuesto de 5.100 × 48,6 % = 2.479 €. En el régimen real, los gastos suman 4.830 €, el resultado antes de amortizar 5.370 € y la amortización disponible 8.269 € (6.936 € del edificio y 1.333 € del mobiliario): el impuesto queda en 0 € y 2.899 € de amortización pasan al año siguiente.

Hipótesis y límites

• No se controla el umbral del micro-BIC (77.700 € de ingresos para alquiler de larga duración o turístico clasificado, rentas de 2025); el alquiler turístico no clasificado (abattement del 30 %, umbral de 15.000 €) no está previsto.
• La reducción por gastos de contabilidad desapareció con las rentas de 2025; los honorarios siguen siendo gasto deducible.
• Al vender, las amortizaciones deducidas se reintegran en la plusvalía (ventas desde el 15 de febrero de 2025); la herramienta no lo calcula.
• Son normas francesas. Es una estimación que no sustituye el consejo de un asesor contable.

Fuentes y fechas: cotizaciones sociales del 18,6 % sobre el alquiler amueblado, ley francesa de financiación de la seguridad social para 2026 (ley 2025-1403 de 30 de diciembre de 2025, artículo 12), desde las rentas de 2025; umbrales y reducciones del micro-BIC para las rentas de 2025, impots.gouv.fr (página modificada el 8 de abril de 2026); supresión de la reducción del artículo 199 quater B del CGI por la ley de presupuestos para 2025, artículo 11; reintegración de amortizaciones, ley de presupuestos para 2025, artículo 84, ventas desde el 15 de febrero de 2025 (verificado el 14/10/2026)

Preguntas frecuentes

¿Cuándo compensa el régimen real LMNP frente al micro-BIC?

En cuanto los gastos deducibles más la amortización superan la reducción fija del 50 % de los alquileres. En el ejemplo por defecto, 4.830 € de gastos y 8.269 € de amortización superan los 5.100 € de reducción y el impuesto baja de 2.479 € a 0 €.

¿Qué tipo de cotizaciones sociales se aplica al alquiler amueblado en Francia?

El 18,6 % (con un 10,6 % de CSG) desde las rentas de 2025, según la ley de financiación de la seguridad social para 2026. El alquiler sin amueblar sigue en el 17,2 %. El simulador usa el 18,6 % por defecto y puede modificarlo.

¿La amortización LMNP puede generar pérdidas compensables con otras rentas?

No. La amortización solo puede dejar el resultado en cero; la parte no utilizada se traslada a los años siguientes sin límite de tiempo. El simulador aplica esta regla y nunca muestra un resultado negativo.

¿Qué pasa con las amortizaciones al vender la vivienda?

En las ventas realizadas desde el 15 de febrero de 2025, las amortizaciones deducidas reducen el precio de adquisición, lo que aumenta la plusvalía imponible antes de las reducciones por años de tenencia. Algunas residencias con servicios (estudiantes, mayores) quedan excluidas. Este simulador no calcula la plusvalía.

¿La herramienta es realmente gratuita?

Sí, todas las herramientas en Kristools son 100% gratuitas y accesibles sin registro.

¿Están protegidos mis datos?

Sí. Todo el procesamiento se realiza de forma segura y directa en tu navegador. No se envían datos personales a nuestros servidores.