Simulador de cost segregation USA: depreciación acelerada

Cost segregation: amortización acelerada y bonus depreciation

Un estudio de cost segregation reclasifica parte de un inmueble estadounidense en bienes amortizables a 5 y 15 años, con derecho a bonus depreciation, en lugar de 27,5 o 39 años. Con los valores por defecto (2,5 M$, 20 % de terreno, bonus del 100 %), la deducción del primer año pasa de 51.282 $ a 538.462 $. Desde la ley OBBBA del 4 de julio de 2025, el bonus es del 100 % para los bienes adquiridos después del 19 de enero de 2025.

Cómo se calcula

Base amortizable = precio × (1 − parte del terreno). Sin estudio, la herramienta la amortiza en línea recta a 39 años (comercial) o 27,5 años (residencial en alquiler). Con estudio, separa un porcentaje de bienes a 5 años y otro de mejoras exteriores a 15 años. En esos dos bloques, el primer año suma el bonus al tipo elegido y, sobre el resto, el tipo MACRS del primer año con convención de medio año: 20 % a 5 años y 5 % a 15 años. El resto de la estructura sigue en línea recta. Ahorro fiscal = deducción × tipo marginal indicado.

Ejemplo por defecto

Un edificio comercial de 2.500.000 $ con un 20 % de terreno da una base de 2.000.000 $. En línea recta a 39 años son 51.282 $ al año, es decir, 18.974 $ de impuesto al 37 %. Con un 15 % de bienes a 5 años (300.000 $), un 10 % a 15 años (200.000 $) y el bonus por defecto del 100 % (bienes adquiridos después del 19 de enero de 2025): 300.000 + 200.000 + 38.462 = 538.462 $ deducidos el primer año, o sea 199.231 $ de impuesto y 180.256 $ de liquidez adicional; el VAN a 10 años al 7 % llega a 139.580 $. Con un bonus del 60 % (antiguo calendario), la deducción baja a 366.462 $ (180.000 + 120.000 + 24.000 + 4.000 + 38.462) y el VAN a 80.104 $.

Límites de la herramienta

• La opción del 40 % corresponde a los bienes adquiridos antes del 20 de enero de 2025 y puestos en servicio en 2025, o a la elección del primer ejercicio fiscal cerrado después del 19 de enero de 2025; las opciones del 80, 60 y 20 % siguen el antiguo calendario decreciente (2023, 2024 y 2026), que solo afecta a los bienes adquiridos antes del 20 de enero de 2025.
• La estructura se amortiza un año completo desde el primer año, sin la convención de mitad de mes del IRS.
• Con un bonus inferior al 100 %, el VAN de los años 2 a 10 omite el resto de la amortización de los bloques a 5 y 15 años, lo que infravalora la ganancia.
• No se modelan el coste del estudio ni la recuperación de la amortización (recapture) en la venta.

Es una norma fiscal federal de EE. UU. El resultado es una estimación y no sustituye un estudio de ingeniería ni el consejo de un CPA.

Fuentes y fechas: plazos de 27,5 años (residencial en alquiler) y 39 años (no residencial) de la Publicación 946 del IRS, edición 2025; bonus depreciation del 100 % convertido en permanente por la ley P.L. 119-21 del 4 de julio de 2025 para los bienes adquiridos después del 19 de enero de 2025, con opción por el 40 % el primer ejercicio fiscal cerrado después de esa fecha; 40 % para los bienes adquiridos antes del 20 de enero de 2025 y puestos en servicio en 2025 (Publicación 946; IRS Notice 2026-11, anunciada el 14 de enero de 2026) (verificado el 14/10/2026).

Preguntas frecuentes

¿Qué es un estudio de cost segregation?

Es un estudio de ingeniería que reparte el precio de un inmueble estadounidense entre la estructura (27,5 o 39 años), bienes a 5 años (moquetas, equipos, cableado específico) y mejoras exteriores a 15 años (aparcamientos, alumbrado exterior, vallas). Los bloques a 5 y 15 años dan derecho a bonus depreciation. En la herramienta, estas partes van del 0 al 35 % y del 0 al 25 % de la base.

¿Qué tipo de bonus depreciation se aplica en 2026?

Desde la ley P.L. 119-21 del 4 de julio de 2025, el bonus es del 100 %, sin fecha de fin, para los bienes adquiridos después del 19 de enero de 2025. Los tipos decrecientes ya solo afectan a los bienes adquiridos antes del 20 de enero de 2025 (40 % si se ponen en servicio en 2025). Es el tipo por defecto de la herramienta; la opción del 40 % cubre también la elección de un tipo reducido el primer ejercicio fiscal cerrado después del 19 de enero de 2025.

¿Se puede amortizar el terreno en EE. UU.?

No, la parte del terreno queda fuera de la base amortizable. La herramienta resta un 20 % por defecto: una compra de 2.500.000 $ da una base de 2.000.000 $. Cada punto adicional de terreno resta 25.000 $ de base.

¿Por qué el VAN es menor que la ganancia del primer año?

El cost segregation adelanta las deducciones sin aumentarlas: lo que se deduce el primer año ya no se deduce después. Actualizada a 10 años al 7 %, la ganancia por defecto (bonus del 100 %) vale 139.580 $, frente a 180.256 $ de liquidez adicional el primer año. Con un bonus inferior al 100 %, la herramienta omite parte de la amortización de los años 2 a 10, lo que tiende a infravalorar este VAN.

¿La herramienta es realmente gratuita?

Sí, todas las herramientas en Kristools son 100% gratuitas y accesibles sin registro.

¿Están protegidos mis datos?

Sí. Todo el procesamiento se realiza de forma segura y directa en tu navegador. No se envían datos personales a nuestros servidores.