Refinanciación hipotecaria USA y puntos de descuento

Calcule el punto de amortización (Breakeven en meses), el impacto de comprar discount points y el ahorro acumulado a 5, 10 y 30 años.

Refinanciación en EE. UU. y discount points: punto de equilibrio

El punto de equilibrio de una refinanciación en EE. UU. es la suma de los gastos de cierre y el coste de los puntos, dividida entre la bajada de la cuota. Por defecto, 1,5 puntos (5.700 $) y 4.500 $ de gastos para bajar el tipo del 5,75 % al 5,375 % se recuperan en 24 meses. Los puntos por sí solos tardan unos 64 meses en amortizarse: solo compensan si mantiene el préstamo más de 5 años.

Cómo se calcula

Un punto cuesta el 1 % del importe del nuevo préstamo y baja el tipo 0,25 puntos por defecto, un valor que puede ajustar a la tabla de su prestamista (tipo mínimo del 1 %). Las dos cuotas siguen la fórmula de un préstamo amortizable al plazo elegido (15, 20 o 30 años): M = C × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1), donde i es el tipo anual dividido entre 12. Punto de equilibrio = (gastos fijos + coste de los puntos) ÷ ahorro mensual. Ganancia neta a 5 años, a 10 años o a todo el plazo = ahorro mensual × número de meses − coste total.

Ejemplo por defecto

380.000 $ al 7,125 % a 30 años suponen 2.560,13 $ al mes. Una oferta al 5,75 % con 1,5 puntos implica 5.700 $ de puntos, un tipo efectivo del 5,375 % y una nueva cuota de 2.127,89 $, es decir, 432,24 $ de ahorro. Con 4.500 $ de gastos, el coste total de 10.200 $ se recupera en 24 meses. Ganancia neta: 15.734 $ a 5 años, 41.669 $ a 10 años y 145.406 $ a 30 años. Sin puntos, el ahorro baja a 342,55 $ al mes, pero el punto de equilibrio es de solo 14 meses y la ganancia a 5 años algo mayor (16.053 $). Los 89,69 $ mensuales que aportan los puntos devuelven sus 5.700 $ en 63,6 meses.

Límites de la herramienta

  • La cuota actual se recalcula al plazo del nuevo préstamo, no a su plazo restante real.
  • Si incluye los gastos en el capital, los puntos se aplican también a esos gastos financiados: el nuevo préstamo es (saldo + gastos fijos) ÷ (1 − puntos en %).
  • La bajada del tipo por punto (0,25 por defecto) se introduce a mano: cada prestamista publica su propia tabla, indique la suya.
  • Las ganancias no se actualizan ni descuentan impuestos.

Para una recompra sin puntos, con su plazo restante y una posible ampliación, el simulador general de recompra de hipoteca es más adecuado. El resultado es una estimación y no sustituye la oferta escrita del prestamista ni el consejo de un asesor o CPA.

Fuentes y fechas: según la Publicación 936 del IRS (edición 2025, para las declaraciones de 2025), los puntos pagados para refinanciar una hipoteca no suelen ser deducibles por completo el año del pago; se deducen a lo largo del préstamo, salvo la parte ligada a mejoras de la vivienda principal (verificado el 14/10/2026).

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta un discount point en una hipoteca estadounidense?

Un punto cuesta el 1 % del importe del préstamo: sobre 380.000 $, 1,5 puntos son 5.700 $. La herramienta supone por defecto que cada punto baja el tipo 0,25 puntos, y puede cambiarlo: introduzca la tabla real de su prestamista, porque depende del mercado y de su perfil.

¿Compensa comprar discount points?

Divida el coste de los puntos entre el ahorro mensual adicional que aportan. En el ejemplo por defecto, 5.700 $ ÷ 89,69 $ dan unos 64 meses. Si prevé vender o refinanciar antes de 5 años, la oferta sin puntos rinde más (16.053 $ de ganancia neta a 5 años frente a 15.734 $).

¿Son deducibles los puntos de una refinanciación?

Según la Publicación 936 del IRS (edición 2025), los puntos de una refinanciación se deducen en general a lo largo del préstamo, no por completo el año del pago. Para 5.700 $ de puntos a 30 años, son 190 $ al año si detalla sus deducciones. La parte ligada a mejoras de la vivienda principal puede deducirse el año del pago.

¿Conviene incluir los gastos de cierre en el nuevo préstamo?

Evita pagar 10.200 $ al contado, pero el capital sube a 390.355 $, porque los 1,5 puntos se aplican también a los gastos financiados (5.855 $ en lugar de 5.700 $), y esos gastos generan intereses. En el ejemplo, la cuota sube a 2.185,88 $, el ahorro baja a 374,25 $ al mes y el punto de equilibrio pasa de 24 a 28 meses.

¿La herramienta es realmente gratuita?

Sí, todas las herramientas en Kristools son 100% gratuitas y accesibles sin registro.

¿Están protegidos mis datos?

Sí. Todo el procesamiento se realiza de forma segura y directa en tu navegador. No se envían datos personales a nuestros servidores.