Simulateur Qualified Opportunity Zone USA (QOZ §1400Z-2)

Fonds QOZ : report de la plus-value et exonération après 10 ans

Réinvestir une plus-value dans un fonds Qualified Opportunity Fund (QOF) dans les 180 jours reporte l'impôt sur ce gain, et la plus-value réalisée par le fonds lui-même est exonérée si vous le gardez au moins 10 ans. L'outil compare ce placement à un portefeuille classique financé après impôt , en déduisant du scénario QOF l'impôt sur la plus-value reportée, qui reste dû.

Le calcul de l'outil

• Taux combiné = taux fédéral (23,8 % par défaut : 20 % + 3,8 % de surtaxe NIIT) + taux de l'État.
• QOF : toute la plus-value est investie et capitalisée au rendement du fonds ; après 10 ans ou plus, la plus-value du fonds n'est pas taxée, sinon elle l'est au taux combiné. L'impôt sur la plus-value reportée (plus-value × taux combiné) est ensuite déduit.
• Placement classique : la plus-value est d'abord taxée, le solde est capitalisé au rendement diminué de 1,5 point (frottement fiscal annuel), puis le gain est taxé à la sortie.

Exemple (valeurs par défaut)

500 000 $ de plus-value, 10 ans, rendement de 8 % des deux côtés, 23,8 % + 5 % d'État (28,8 %). QOF : 500 000 $ deviennent 1 079 462 $, sans impôt de sortie ; une fois payés les 144 000 $ d'impôt reporté, il reste 935 462 $. Classique : 144 000 $ d'impôt immédiat, 356 000 $ placés à 6,5 % deviennent 668 261 $, soit 578 330 $ nets. L'outil affiche un avantage de 357 133 $ (+61,8 %).

Impôt reporté : ce que l'outil retient

Le report n'est pas une exonération. Pour un investissement fait jusqu'au 31/12/2026, la plus-value reportée est imposée au plus tard le 31/12/2026. Pour un investissement à partir du 01/01/2027 (loi OBBBA), elle l'est cinq ans après l'investissement, avec une majoration de la base de 10 % (30 % pour un fonds rural). L'outil déduit l'impôt reporté en entier (144 000 $ dans l'exemple), sans la majoration de 10 % : avec elle, cet impôt tomberait à 129 600 $ et l'avantage passerait à 371 533 $. Ni la valeur temps de l'impôt différé, ni le risque propre aux fonds QOZ ne sont modélisés. Estimation, ne remplace pas l'avis d'un fiscaliste.

Sources et dates : règles de l'article 1400Z-2 de l'Internal Revenue Code ; réforme par la loi OBBBA (P.L. 119-21 du 04/07/2025) et directives transitoires de l'IRS (Notice 2026-40) pour les investissements à compter du 01/01/2027 ; taux de 20 % et surtaxe de 3,8 % (IRS, Topic 409 et page NIIT) (vérifié le 14/10/2026).

Questions fréquentes

Quand l'impôt sur la plus-value reportée dans un QOF est-il dû ?

Pour un investissement réalisé jusqu'au 31 décembre 2026, la plus-value reportée est imposée au plus tard le 31 décembre 2026, ou avant en cas de revente. Pour un investissement à partir du 1er janvier 2027, la loi OBBBA fixe l'imposition cinq ans après l'investissement. L'outil déduit cet impôt du scénario QOF : 144 000 $ dans l'exemple par défaut.

Que couvre exactement l'exonération après 10 ans ?

Elle porte sur la plus-value réalisée par le placement dans le fonds : après 10 ans de détention, sa base fiscale est portée à sa valeur de marché. Dans l'exemple par défaut, ce sont les 579 462 $ de gains du fonds qui échappent à l'impôt, pas les 500 000 $ de plus-value initiale.

Le report donne-t-il droit à une réduction de la plus-value imposée ?

Pour les investissements à partir du 1er janvier 2027, la base est majorée de 10 % après cinq ans de détention, soit 10 % de la plus-value reportée qui échappe à l'impôt, et de 30 % pour un fonds rural qualifié. Sur 500 000 $ de gain à 28,8 %, l'impôt reporté passe ainsi de 144 000 $ à 129 600 $. L'outil ne modélise pas cette majoration.

Combien de temps a-t-on pour réinvestir la plus-value ?

180 jours à compter de la réalisation du gain, en principe. Seul le montant de la plus-value doit être investi dans le QOF, pas le prix de vente total ; c'est ce montant que l'outil place en entier dans le fonds.

L'outil est-il vraiment gratuit ?

Oui, l'intégralité des outils sur Kristools sont 100% gratuits et accessibles sans inscription.

Mes données sont-elles protégées ?

Oui. Tous les traitements sont effectués directement et en toute sécurité dans votre navigateur. Aucune donnée personnelle n'est envoyée vers nos serveurs.