Qualified Opportunity Zone USA: simulatore §1400Z-2

Modella il reinvestimento delle plusvalenze in un fondo QOF: rinvio immediato dell'imposta e plusvalenza del fondo esente al 100% dopo 10 anni di detenzione.

Fondi QOZ: rinvio della plusvalenza ed esenzione dopo 10 anni

Reinvestire una plusvalenza in un Qualified Opportunity Fund (QOF) entro 180 giorni rinvia l'imposta su quel guadagno, e la plusvalenza realizzata dal fondo stesso è esente se lo mantieni per almeno 10 anni. Lo strumento confronta questo investimento con un portafoglio tradizionale finanziato dopo le imposte, deducendo dallo scenario QOF l'imposta sulla plusvalenza rinviata, che resta dovuta.

Il calcolo dello strumento

  • Aliquota combinata = aliquota federale (23,8% per impostazione predefinita: 20% + 3,8% di sovrattassa NIIT) + aliquota dello stato.
  • QOF: tutta la plusvalenza viene investita e capitalizzata al rendimento del fondo; dopo 10 anni o più, la plusvalenza del fondo non è tassata, altrimenti lo è all'aliquota combinata. L'imposta sulla plusvalenza rinviata (plusvalenza × aliquota combinata) viene poi dedotta.
  • Investimento tradizionale: la plusvalenza viene prima tassata, il saldo è capitalizzato al rendimento ridotto di 1,5 punti (attrito fiscale annuo), poi il guadagno è tassato all'uscita.

Esempio (valori predefiniti)

500.000 $ di plusvalenza, 10 anni, rendimento dell'8% in entrambi i casi, 23,8% + 5% di stato (28,8%). QOF: 500.000 $ diventano 1.079.462 $, senza imposta all'uscita; pagati i 144.000 $ di imposta rinviata, restano 935.462 $. Tradizionale: 144.000 $ di imposta immediata, 356.000 $ investiti al 6,5% diventano 668.261 $, cioè 578.330 $ netti. Lo strumento mostra un vantaggio di 357.133 $ (+61,8%).

Imposta rinviata: cosa considera lo strumento

Il rinvio non è un'esenzione. Per un investimento effettuato fino al 31/12/2026, la plusvalenza rinviata è tassata al più tardi il 31/12/2026. Per un investimento dal 01/01/2027 (legge OBBBA), lo è cinque anni dopo l'investimento, con una maggiorazione della base del 10% (30% per un fondo rurale). Lo strumento deduce l'imposta rinviata per intero (144.000 $ nell'esempio), senza la maggiorazione del 10%: con essa, questa imposta scenderebbe a 129.600 $ e il vantaggio passerebbe a 371.533 $. Né il valore temporale dell'imposta differita, né il rischio proprio dei fondi QOZ sono modellati. Stima; non sostituisce il parere di un fiscalista.

Fonti e date: regole dell'articolo 1400Z-2 dell'Internal Revenue Code; riforma con la legge OBBBA (P.L. 119-21 del 04/07/2025) e indicazioni transitorie dell'IRS (Notice 2026-40) per gli investimenti dal 01/01/2027; aliquota del 20% e sovrattassa del 3,8% (IRS, Topic 409 e pagina NIIT) (verificato il 14/10/2026).

Domande frequenti

Quando è dovuta l'imposta sulla plusvalenza rinviata in un QOF?

Per un investimento effettuato fino al 31 dicembre 2026, la plusvalenza rinviata è tassata al più tardi il 31 dicembre 2026, o prima in caso di rivendita. Per un investimento dal 1° gennaio 2027, la legge OBBBA fissa la tassazione cinque anni dopo l'investimento. Lo strumento deduce questa imposta dallo scenario QOF: 144.000 $ nell'esempio predefinito.

Cosa copre esattamente l'esenzione dopo 10 anni?

Riguarda la plusvalenza realizzata dall'investimento nel fondo: dopo 10 anni di detenzione, la sua base fiscale viene portata al valore di mercato. Nell'esempio predefinito, sono i 579.462 $ di guadagni del fondo a sfuggire all'imposta, non i 500.000 $ di plusvalenza iniziale.

Il rinvio dà diritto a una riduzione della plusvalenza tassata?

Per gli investimenti dal 1° gennaio 2027, la base è maggiorata del 10% dopo cinque anni di detenzione, cioè il 10% della plusvalenza rinviata sfugge all'imposta, e del 30% per un fondo rurale qualificato. Su 500.000 $ di guadagno al 28,8%, l'imposta rinviata passa così da 144.000 $ a 129.600 $. Lo strumento non modella questa maggiorazione.

Di quanto tempo si dispone per reinvestire la plusvalenza?

180 giorni dalla realizzazione del guadagno, in linea di principio. Solo l'importo della plusvalenza deve essere investito nel QOF, non il prezzo di vendita totale; è questo importo che lo strumento colloca per intero nel fondo.

Lo strumento è davvero gratuito?

Sì, tutti gli strumenti di Kristools sono gratuiti al 100% e accessibili senza registrazione.

I miei dati sono protetti?

Sì. Tutte le elaborazioni vengono eseguite direttamente e in modo sicuro nel tuo browser. Nessun dato personale viene inviato ai nostri server.